Le cycle haussier de l'immobilier semble se terminer

Pour la première fois depuis presque 10 ans, les prix de l'immobilier résidentiel en France ont baissé au 3ème trimestre 2007, ce qui confirme notre précédent article du 23 août 2007 sur l'activité immobilière de cet été. Les Chinois disent que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel (c'est d'ailleurs une expression fort utilisée pour la Bourse). Les prix de l'immobilier ne devraient pas déroger à cette règle. Approche-t-on aujourd'hui de la limite maximale? Le prix de la pierre va-il atterrir, voire redescendre ? En matière d'immobilier, comme tout marché soumis à la loi de l'offre et de la demande, la stabilité est l'exception : après un cycle haussier (bull) vient un cycle baissier (bear). Le marché immobilier est soumis à des cycles assez longs et les retournements sont souvent précédés d'une chute des volumes de transactions, ce qui est le cas depuis plusieurs mois en France. Cela laisse entrevoir un ajustement baissier dans les prochains mois et non un atterissage en douceur comme le pronostiquent certains professionnels, même s'il n'est pas impossible que certains secteurs géographiques (quartiers ou villes) continuent de voir les prix progresser. Sur le fond, ce retournement de marché n'a donc rien d'une surprise : il était prévisible depuis environ deux ans, mais la difficulté était de déterminer le moment exact du fait du déséquilibre du marché français du logement. Qu'est-ce que cela change pour vous ? Si vous souhaitez acheter votre résidence principale, évitez les financements à taux variables et les durées de prêt supérieures à 20 ans, surtout si votre apport personnel est faible. Si vous désirez réaliser un investissement immobilier à but locatif, veillez à la qualité de l'emplacement et à l'objectivité des hypothèses de rentabilité. Guettez les opportunités qui ne manqueront pas de se présenter. Si vous devez vendre un bien immobilier, faites-le estimer à sa juste valeur pour réaliser la transaction dans les meilleurs délais et ne pas vous retrouver pris dans une vague baissière, en particulier si vous avez un prêt revente (relais) en cours. Dans les phases de retournement, il est préférable d'être peu investi (à part le logement principal) et de rester "liquide". Mais que cela ne vous empêche pas de vous faire plaisir.

Et pour ceux qui veulent approfondire le sujet, lire l'excellent rapport "Les perspectives d'évolution du marché immobilier et son contexte macroéconomique" (5 octobre 2005). En voici un extrait : "M. Philippe Marini, rapporteur général, a ensuite évoqué la probabilité d'une baisse des prix de l'immobilier résidentiel, montrant que, selon une étude du FMI portant sur les pays de l'OCDE dans la période 1970-2002, les fortes augmentations des prix avaient été suivies de fortes diminutions des prix, dans environ 40 % des cas. Il a indiqué que, s'il n'était pas impossible que l'augmentation actuelle des prix de l'immobilier soit suivie d'une stabilisation, il y avait près d'une chance sur deux qu'elle soit immédiatement suivie d'une baisse. Il a jugé que le déclencheur du retournement de tendance serait la capacité d'acquisition des ménages, liée au prix du marché et aux conditions de financement."

> Il ciclo di aumento dei prezzi immobiliari sembra finito. Durante gli ultimi tre mesi, i prezzi dei beni immobili in Francia sono cesi di quasi uno per cento. Conferma il nostro articolo del 23 agosto 2007 sull'attività immobiliare di questa estate. Il mercato immobiliare è sottoposto a dei cicli piuttosto lunghi e le inversioni sono precedute da una caduta dei volumi delle transazioni. Quello lascia prevedere un nuovo ciclo. Cosa cambia per voi ? Se desiderate comprare una casa, evitate i finanziamenti con tassi variabili e le durate di mutuo superiore a 20 anni. Per un investimento o una casa di vacanze, prenete cura della qualità del posto. Se dovete vendere un bene immobile, chiedete una valutazione al giusto valore per effettuare appena possibile la transazione. Nelle fasi di inversione, è preferibile essere poco investito ed aspettare le occasione.

> The real estate bull cycle seems to be finished. The real estate prices in France have dropped in the 3rd quarter 2007. As regards real estate, this market is subjected to rather long cycles, and stability is an exception. The reversals are preceded by a fall of sales, which has been the case for the last months in France. I think we'll have a bear adjustment in 2008, even if it is not impossible that some sectors prices continue to increase. What does that change for you ? If you wish to buy your main home, avoid the fluctuating rates and the long durations of mortgage. If you wish to make a real investment or to buy an holiday property, take care of the quality of the location, and watch for the next opportunities. If you must sell an apartment or house, ask to your real estate agency the right value, in particular if you have a resale loan. In the reversal periods, it is preferable to be low invested.